严征土地增值税的影响

紫霞小仙子

       内容摘要：房地产开发企业的税费中，土地增值税占有较大的比重，它税率高、税负重，严征土地增值税对开发商和消费者来说，都是一个不容忽视的问题。清算土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控出台的新规定，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。

　　关键词：土地增值税，清算，预征，累进税率

　　根据国税总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)，今年2月1日起全国各地将开展房地产开发企业土地增值税清算。一听说土地增值税要清算，全国的开发商都跳了起来，煞是热闹。让人想不明白的是，这本是13年前就该征收的老税种，何以开发商的反应还会如此强烈？
　　一、土地增值税简介
　　土地增值税并不是一个新税种，1993年中国就开征了土地增值税。但由于当时房地产还相当不景气，为了鼓励房地产流通，一直未对土地增值税进行严格征收。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。又有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。在项目销售面积不到85%的时候，预征土地增值税(各地税率不同，北京为销售收入的1%)，等销售超过85%后再清算补足。由于当时对房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法不详，土地增值税征收多采用“预征”，在实际操作中，这往往成为开发商拖欠税款的借口。
　　土地增值税是房地产市场利益中政府与开发商的分配，它虽然不是新的政策，但最大的变化在于征收方式由事前的预征改为清算。一般此类税种大约占公司开发成本的百分之三左右；现在，土地增值税大约占开发成本的百分之十左右。按过去根据销售收入预征百分之一计算，到现在的按百分之三十甚至是六十计征，假如北京一家房产商售出一套200平方米的房子，该房产土地和建筑成本是5000元/平方米，售价是10000元/平方米，即总房价为200万元，其中土地增值税的除项目总额为100万元，增值额为100万元。按四级超率累进税率计算，增值额未超过扣除项目金额50%的部分(即增值额中的50万元)，税率为30%，应缴税额为15万元；增值额为扣除金额50%-100%部分(即余下的100-50=50万元)，税率为40%，应缴税额为20万元。到项目清算时，该房地产商应为该套房产的销售缴纳15 20=35万元的土地增值税。但按1%的预征率，该房地产商在销售该房地产时只需缴纳200×1%=2万元，中间的差额达到33万元。可见，预征额相对于真正的应缴税额来说不过是九牛一毛，完全起不到该税种应有的利润调节作用。
　　二、影响税收环境的因素
　　目前，影响土地增值税税收政策环境的相关因素主要有：
　　其一，经济适用房、中小户型、廉租房总体供应不足，局部供应失衡。
　　其二，城市住宅建设缺乏合理规划，对居民住房需求不能合理引导。如廉租房制度，在世界范围内是解决低收入群体居住的有效办法，而在我国，一些地方对此兴趣不浓。
　　其三，各地普遍缺乏规范、权威的房地产市场信息披露制度，以及及时、真实的披露平台，少数开发商与中介机构联手编报甚至谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价，人为造成市场紧张。
　　其四，房地产行业偷逃税款现象严重，缺少诚信纳税的地方合力监管机制，使房地产行业的实际税负水平、利润水平出现局部失真。
　　三、新规定的精神
　　根据发布的《通知》精神，以预售起三年为“大限”，无论房地产项目是否销罄或是否已进行项目结算，都必须对土地增值税进行清算。从2月1日开始，那些打着“万年不清算”主意的项目，就会陆续被集中清算，已经装进口袋里的钱不得不重新掏出来。可以想见，房地产企业的利润表将受到多大的影响。这就细化了清算办法，使得以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，进一步明确了房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，可以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，也标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。