对房地产经济泡沫的研究与风险规避

打盹的憨包子

       摘要：作者对房地产泡沫首先作了结构性的判断，继而分析了我国地产泡沫形成的原因。房地产泡沫的危害程度，涉及到国家的经济主体。房地产泡沫的防范措施显得更为重要。　　关键词：房地产泡沫;形成成因;危害程度;防范措施
　　判断我国房地产市场是否健康，到底有没有泡沫，可以通过以下几方面来分析和判断:第一，规模是否过大。这是判断房地产市场的基本指标。从供给方面看，过去5年，城镇住宅建设累计竣工面积、年均住宅竣工面积是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。每年城镇住宅的投资规模接近全社会固定资产投资的一半，约占国民生产总值的16%，超出世界平均水平1倍以上。
　　相对于我国的经济总量，这个规模实在太大了。
　　第二，发展速度是否太快。近年来房地产业发展过猛，表现在以下方面:一是房地产业圈地、炒地现象日益严重。全国兴起大盘热，各地房地产商大搞“圈地运动”，动辄圈地几千亩，提前倾其能、尽其力圈地、占地，这是房地产过热的明显征兆。二是房价持续暴涨。地价的高涨必然导致房价的高涨，目前多数沿海城市市区的商品房价格均达到或超过8000-15000元。国际上，房价和居民年收入之比一般在4到6倍，而我国许多地区已经超过了8倍。三是2001年以来，房地产市场的各项指标一直都保持很高的增长速度(保持在两位数以上)。
　　第三，资金支撑是否稳健。房地产业是资金密集型产业，市场发展受资金供应的影响很大，一旦资金供应受阻，资金链条就可能中断，从而引发一系列连锁反应。目前进入房地产市场的资金结构主要包括银行贷款、个人储蓄、开发商自有资金、施工企业垫资、社会游资。在这五块资金中，银行贷款(利率)和社会游资具有易变性，而个人储蓄、开发商自有资金和施工企业垫资具有有限性，都不足以支撑房地产业的稳定发展，因而隐含着极大的风险。
　　综上所述，无论从上面哪个角度分析，当前的房地产价格都普遍高于其基本价值。
　　从全国来看，房地产价格高估的程度大多在20%以上，部分城市高估的程度则更为严重。因此，可以说中国的房地产市场出现了明显的价格泡沫现象。
　　一、我国房地产泡沫形成原因
　　(一)土地投机
　　土地具有稀缺性。土地的自然供给是固定不变的。城市面积在城市化过程中可以不断扩大，但是土地资源是稀缺有限的。我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展、人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。
　　地价具有虚构性。地价的虚构性是指土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。
　　也就是说，人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。房地产泡沫的形成往往与土地投机紧密联系在一起，土地投机又往往与预期、非理性等因素相互影响而发生作用。
　　(二)宏观调控失利
　　房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件(信息充分;商品品质;买卖者自由出入;交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面)相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。
　　(三)权利寻租
　　转轨时期中国土地供应的“双轨制”是造成土地市场权利寻租的根源，政企不分的体制所引起的官办公司与政府部门千丝万缕的联系则为权利寻租大开方便之门。权利寻租者们炒买炒卖国家给予的出让土地使用权的垄断权利，以权谋私，权钱交易，为土地投机、房地产泡沫的形成培育了肥沃的土壤。权利寻租成为中国房地产泡沫形成的一个推动原因。
　　(四)金融系统过度支持
　　开发商的自有资金只占开发资金的一小部分，其大部分开发资金来源于银行贷款和购房预付款。银行贷款对开发商信用等级审查不严，向开发商发放大量贷款，致使开发商大量圈地，造成过度开发，给房地产泡沫的产生创造了条件。
　　(五)房地产市场结构性矛盾
从目前我国房地产市场结构来看，经济适用房比重偏低，经济适用房和高档商品房的开发比例严重失调。这种结构性的矛盾一方面提高了高端房产的空置率，另一方面抬高了经济适用房的价格，两方面的作用极易导致房地产泡沫的形成。
　　二、房地产泡沫的主要危害
　　(一)导致社会资源配置不合理，经济结构失衡
　　在房地产经济泡沫破灭之前，房地产价格迅速上升，房地产业高于其他产业几倍甚至几十倍的投资回报率误导了各种经济主体的长期投资行为，由此必然会吸引大量的社会资源进入房地产市场。这意味着生产性、服务性产业和基础建设缺乏足够的发展资金投入而得不到应有的发展，最终使整个社会经济结构失衡。
　　(二)破坏金融系统运行，导致金融危机
　　房地产经济泡沫时期，由于投机活动盛行，房地产市场预期回报率远远高于其他生产型产业，必然诱使许多银行将大量贷款投放到房地产市场中，会使银行资金投放标准被扭曲，丧失正常监督功能，结果大大削弱银行体系的风险防范能力。房地产经济泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。房地产经济泡沫破灭意味着房地产企业的大批破产，最后可能导致爆发全面的金融危机。
　　(三)加剧社会两极化趋势，引发经济、政治和社会危机
　　一方面，房地产经济泡沫的形成直至破灭的过程中，少部分投机者财富迅速集中，由此加剧了社会财富的分配不均、国民收入不平等现象，社会两极化的趋势更明显。另一方面，泡沫现象严重时会造成大批工厂倒闭、失业人数剧增、犯罪率激升、社会风气败坏、维持社会稳定的成本大大增加，随时可能会引发经济、政治和社会危机。
　　(四)影响城市发展形象，削弱竞争力
　　房地产经济泡沫的生成和破灭都会对一个城市的健康发展产生不良影响。房地产经济泡沫的生成阶段造成了虚假繁荣，重投机、轻生产，城市劳动生产效率下降，市场秩序紊乱，房价飞涨。房地产经济泡沫一旦破灭后，会造成城市经济的萧条和企业不良债务缠身，甚至金融机构产生大量坏账、呆账，最终会在很大程度上破坏城市投资环境，降低城市竞争力。
　　三、房地产泡沫的防范措施
　　(一)完善金融体系，从制度上防止泡沫的产生
　　房地产业与金融业的关系非常紧密，只有健全金融体系，尤其是房地产金融体系，才能从根本上防范房地产泡沫的发生。目前我国房地产金融体系主要与银行制度有关，我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务的，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，银行自身也存在着许多不足之处，如资本金不足、不良资产过高等，这些都会加大房地产信贷的风险。但随着越来越多的国有银行和股份制银行实现上市，同时面对金融全球化的冲击，商业银行追求利润的驱动力越来越强，房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业打造利润增长点的理想选择。
　　(二)建立房地产泡沫预警预报系统
　　房地产泡沫的产生因素较多，产生过程复杂，若想真正做到提前预知，进而预防泡沫的产生，必须建立一套完善的泡沫预警预报系统。大致而言，房地产泡沫预警指标包括：金融机构贷款利率、货币供给增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、购租比、住房空置率、股价指数、地价增长率/GDP增长率等。由于我国经济、金融、房地产、个人信用制度与发达国家存在较大差距，尤其是基础数据收集和统计存在明显不足，想要建立一套完善的泡沫预警预报系统存在相当大的难度，但现在就应该着手准备。
　　近期国家发改委宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批，将构建包含40个城市节点的房地产市场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据库，建设基础数据库采集系统、基础数据库整合系统、监测数据分析系统、监测指标预警预报系统、监测与预警预报信息发布系统等应用系统。
　　这项工作迈出了关键性的一步，接下来应该加快推进。
　　(三)货币政策、房地产信贷政策要有前瞻性
　　房地产业跟金融业的密切相关性决定了房地产泡沫的产生在很大程度上源自宽松的货币政策，以及与之相适应的宽松的房地产信贷政策。在流动性充裕、融资成本较低的情况下，自住与投资投机需求皆旺盛，企业投资开发热情高涨，市场渐渐出现非理性繁荣现象，在这一过程中，如果政策不能提前、有效调整，房地产泡沫就很容易产生。而且，事实证明，“救火”比“防火”的难度和成本都要大得多。
　　(四)加强和完善土地管理以避免地价泡沫
　　土地作为房地产业的物质基础和房地产开发的前提条件，往往会在房地产泡沫产生过程中扮演重要角色，而且房价泡沫当中一般隐藏着地价泡沫。因此，若想防止出现房地产泡沫，首先要防范土地炒作，控制地价飙升。土地管理部门必须建立一套完善的土地规划、出让、交易、管理制度，重点打击囤地行为，抑制房地产过度投机炒作，防止非理性预期的产生。