关于二手房交易税调控效果及税收调控策略研究

紫霞小仙子

      [论文关键词]二手房　流转税　调控策略
　　[论文摘要]文章分析了2005年以来新增二手房交易税金的调控效果，发现由于这些流转税易于转嫁、二手房供求失衡等原因，不但没有达到稳定房价的目的，反而增加了买房人的购房成本和纳税风险，通过缩小二手房市场总量抑制了二手房市场的健康发展，并引起房价上涨。因此，我国应将税收调控重点由流转环节向保有环节转变，将营业税和个税修改为针对非普通商品房征收，将税收调控与其他调控措施配合运用。 　　2005年以来，房价上涨过快，我国陆续出台了新老“国八条”、“国六条”等被称为“房地产新政”的房地产政策及相关配套措施，税收调节首当其冲，尤其是二手房交易税收政策的变化备受关注。新增二手房交易税调控目的是打击投机性炒房，控制房价持续飙升，从而稳定房价。本文对这些交易税实施效果及其原因进行了分析，旨在为现行二手房税收调控策略修改提供参考依据。
　　
　　一、“房地产新政”实施后二手房交易税变化及调控目的
　　
　　(一)“房地产新政”实施后二手房交易税变化
　　2005年以来，针对二手房交易的税收调控政策变化主要有：(1)开征营业税、城市维护建设税和教育费附加，三者合计为税基的5.5％，5年内(2005年6月1日起为2年，2006年6月1日改为5年)转让的二手房按转让收入全额征收；5年以上的普通商品房免、非普通商品房差额征税。2009年1月1日起暂时减免一年，普通住房超过2年(含2年)转让免征，不足2年差额征收；非普通住房超过2年(含2年)转让差额征收，不足2年按转让收入全额征收。(2)2006年8月1日起个人所得税由自主申报改为强制征收，能提供原始凭据的按转让收入减财产原值和合理费用后余额的20％征收；不能提供原始凭据的，按转让收入的1％～3％征收，大部分城市采用1％。在实际执行中，由于卖主普遍不能或不愿提供购房的原始凭证，一般按交易价格的1％计缴个税。(3)2006年年末以来一些城市相继对不超过一定年限(5年或3年)转让的非普通商品房征收土地增值税，税率一般为0.5％或1％。(4)从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征印花税；对个人销售住房暂免征土地增值税。按照规定新增加的二手房交易税均由卖方承担。
　　
　　(二)新增二手房交易税调控目的
　　按现行规定，如果未超过规定年限，普通商品房交易中卖方应承担营业税等5.5％、个税1％及印花税0.05％，税金合计达到房价的6.55％(土地增值税针对未超过5年的非普通商品房，涉及房屋不多，2008年11月1日新的免税政策涉税金额很小且实行时间很短，故忽略未计)，而应由买方承担的只有契税和印花税，二者合计占房价1.55％，卖方是买方应缴税金的4.23倍。可见，国家新推出的二手房交易税主要是针对卖方的，税收调控目的是打击投机性炒房，控制房价持续飙升，从而稳定房价。
　　二、二手房交易税调控效果分析
　　
　　(一)缩小了二手房市场总量，抑制了二手房市场的健康发展
　　二手房市场与增量房地产市场比，虽房屋较旧、结构和质量相对较差，但其面积一般比较小、总体价位较低、区位好、交通便利、风险小，在一些城市，特别是发展相对较早的城市，已经发展为与增量房地产市场相匹敌的部分。以北京二手房成交量为例，从2000年的1100套到2005年的7.018万套，短短6年间，增长了63倍；即便在市场交易基数扩大后，2004年和2005年也分别保持了64％和23％的增长幅度(孙一冰，2007)。
　　二手房交易增加营业税、个税等流转税后，涉税二手房交易中卖主得到的收入是买主支付的金额与相关税金的差额，如果房价不变，卖主得到的收入将减少。在住房供不应求和房价看涨的情况下，多数卖主持房待售，涉及营业税的二手房供应量减少。如2006年8月，北京市宣武区成交的二手房中5年以上的占52％，而同年10月，这一比例达到71％。在我国，有营业税的二手房占二手房房源的绝大部分，这部分房源供应量减少，直接造成二手房市场供应总量减少。从2006年后半年的数字来看，始终保持高速增长的二手房成交量首次遭遇“寒流”，深圳、上海等地的二手房交易量较2005年均有下降，“我爱我家”在2006年12月预测北京二手房交易量全年涨幅仅为8％，创历史最低(姜阵剑、荆海鸥，2006)。中原地产公布的数据显示，2006年上海二手住宅成交量比2005年减少13.9％。　　由此可见，二手房流转税税赋加大后，二手房交易量增幅普遍下降，缩小了二手房市场总量，抑制了二手房市场的健康发展，这与我国多年来一直鼓励与扶持二手房市场的初衷背道而驰。
　　
　　(二)恶化了供求关系，引起房价进一步上涨
　　二手房市场供应总量减少使房源更加紧张，供求失衡更加严重，涉税二手房卖主直接把有关税费转嫁到买主头上，免税二手房卖主也随之加价，二手房价格普遍上涨；二手房价格直逼新房，迫使买主转向增量商品房，新建商品房坐地涨价。尽管新房涨价因素很多，但短短几天涨幅如此之大，特别是2006年8月以前持续下跌的上海房价这时也突然上涨，不能不承认个税调控政策起到了决定性作用。可见，新增二手房交易流转税通过缩小二手房供应总量，恶化了供求关系，提高了二手房房价，并通过二手房和新房市场联动造成房价整体上涨，从而形成房价上涨的恶性循环。2007年房价疯涨，不少城市连续几个月房价环比上涨达两位数，导致2007年年末房价超过了人们承受的极限，同时受连续6次加息等宏观调控政策的影响，2008年二手房市场需求疲软，有价无市，房屋中介公司经营难以为继。
　　(三)增加了购房人的购房成本和纳税风险，而对卖房人影响很小
　　新增加税种均是流转税，具有易转嫁的特点，由于我国二手房市场房源紧张，在北京供需比例大概是1:7，新的流转税政策又进一步减少了二手房房源，实际上二手房交易中新增的流转税均由买主承担，购房成本大大增加。为了降低纳税负担，在房地产中介公司的撮合下，普遍采用黑白合同等方式避税，即房屋成交按实际成交价，而缴纳各种税款按政府区域房屋指导价。这样，购房人虽暂时降低了购房成本，但一旦被查出，不但要补交税款还要承担高额罚款，且国家二手房交易相关政策和房地产市场均处于变动之中，一旦自己购买的房屋需要出售，购入时的低房价和出售时的高房价之差可能需要缴纳更多税款，购房人目前和未来的纳税风险都很高。而对于卖房人来说，二手房交易的税金完全转嫁给了购房人，只要达到自己预期的收益水平即可抛售，二手房交易税金对其影响很小。
　　三、二手房交易税调控失败的原因分析
　　
　　(一)二手房供求关系不平衡
　　政府对房价干预只能是短期行为，从经济发展规律和长期来看，作为一种商品，其价格最终由房地产市场的供求关系决定。从房地产市场供需情况看，需求旺盛和供给不足是我国今后相当长时间内房地市场的基本特征。住房需求来自五个方面：(1)2007年年末，我国城镇化水平为44.9％，处于城市化加速发展时期，城市化过程中新增城市人口带来了刚性需求；(2)国民经济持续增长及居民收入增加导致的改善性需求；(3)低利率加通货膨胀导致的存款负利率造成的投资、投机性需求；(4)旧城改造、房屋拆迁带来的被动性需求；(5)人民币升值和房价上涨导致的外资投资性需求。住房需求以城市人口增长和居民收入增加为基本动力，因此，以上五个方面需求中以(1)和(2)为主。而我国人多地少、土地资源稀缺的基本国情及货币紧缩政策决定了房地产开发建设规模难以满足需要，而存量二手房数量有限，且大部分是购买不满5年的。因此，从供求关系看，我国旁地产市场具有典型的卖力市场特征。
　　二手房市场房源本来就很有限，新的税收政策又使得二手房供求失衡更加严重，房价越调控反而越高。2008年年末以来，二手房价格下降主要受房价过高、保障性住房力度加大等国家宏观调控政策，以及次贷危机影响我国实体经济等因素综合影响和二手房需求量下降所致，而不是流转税调控起作用的结果。2008年年末国家出台税收优惠政策刺激住房需求，如二手房交易暂免土地增值税、营业税征缴期限由5年改为2年等，也说明房价下降是需求不足的结果。